¿Cómo se calcula correctamente la rentabilidad de un alquiler en Venezuela?

Respuesta rápida

La rentabilidad bruta es el alquiler de un año dividido entre la inversión total. La rentabilidad neta es lo que realmente cobras en un año, descontados los meses sin inquilino, menos los gastos anuales, dividido entre la misma inversión total. Las dos se expresan en porcentaje. La inversión total no es el precio: es el precio más los gastos de compra, las reparaciones y el mobiliario.

Tomemos la pregunta de nuestra portada: un apartamento de USD 40.000 alquilado en USD 400 al mes. La cuenta rápida da 4.800 ÷ 40.000 = 12 % bruto. Con los supuestos hipotéticos de esta guía (gastos de compra y reparaciones, un mes vacío al año y los gastos anuales que detallamos abajo), la bruta baja a 10,7 % y la neta queda en 6,4 %. Cada combinación de gastos da un resultado distinto; por eso conviene hacer la cuenta con los tuyos. Ninguna de esas cifras es buena o mala en sí misma; son medidas para comparar.

La calculadora de rentabilidad usa exactamente las fórmulas de esta guía, así que puedes repetir el ejemplo con tus números.

Las fórmulas, una por una

Inversión total

Inversión total = precio de compra + gastos de compra + reparaciones o remodelación + mobiliario

Es todo el dinero que tienes que poner para que el inmueble empiece a producir. Dividir entre el precio solo, sin el resto, es la forma más común de inflar el resultado.

Rentabilidad bruta

Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ inversión total × 100

La bruta no descuenta meses vacíos ni gastos, a propósito. Es el techo teórico: lo que rendiría el inmueble si estuviera alquilado los doce meses y no costara nada mantenerlo. Sirve para filtrar anuncios rápido; para decidir hace falta la neta.

Rentabilidad neta

Se calcula en tres pasos:

1. Ingreso cobrado = alquiler anual × (1 − meses de vacancia ÷ 12). Un mes vacío al año descuenta 1/12 del alquiler; tres meses, la cuarta parte.
2. Gastos anuales = condominio mensual × 12 + mantenimiento anual + administración + otros gastos anuales. La administración puede ser un monto fijo mensual (se multiplica por 12) o un porcentaje. Si es porcentaje, se aplica sobre lo efectivamente cobrado, no sobre el canon pactado: en los meses vacíos no hay comisión.
3. Rentabilidad neta = (ingreso cobrado − gastos anuales) ÷ inversión total × 100.

Recuperación simple

Años para recuperar la inversión = inversión total ÷ ingreso neto anual

Es «simple» porque ignora el valor del dinero en el tiempo, la inflación en divisas y lo que valdría el inmueble si lo vendes. Si el ingreso neto es cero o negativo, la inversión no se recupera con esos datos, y la calculadora lo dice así.

El ejemplo de USD 40.000, paso a paso

Los gastos de este ejemplo son supuestos para mostrar la cuenta: gastos de compra de USD 2.000, reparaciones de USD 3.000, un mes vacío al año, condominio de USD 40 al mes, USD 400 de mantenimiento al año, administración del 10 % de lo cobrado y USD 200 de otros gastos.

La caída ocurre en dos escalones. El primero no tiene nada que ver con los gastos anuales: de 12 % a 10,7 % solo por contar todo el dinero que pusiste. El segundo, de 10,7 % a 6,4 %, son el mes vacío y los gastos anuales. Los años para recuperar la inversión pasan de 8,3, si se calculan con el precio y sin gastos, a 15,6.

Así que sí: un apartamento de USD 40.000 alquilado en USD 400 rinde 12 % bruto sobre el precio. Lo que termina rindiendo depende de todo lo que esa cifra deja fuera.

Tres escenarios para el mismo apartamento

Los tres escenarios comparten precio (USD 40.000), gastos de compra (USD 2.000), condominio (USD 40 al mes), administración (10 % de lo cobrado) y otros gastos (USD 200 al año). Cambian canon, vacancia, reparaciones y mantenimiento.

No te decimos cuál de los tres va a ocurrir: nadie lo sabe antes de comprar. Lo que la tabla muestra es que entre el escenario conservador y el optimista la neta se multiplica por más de dos, mientras la bruta apenas se mueve de 9,2 % a 11,6 %. Mirar solo la bruta esconde casi todo el riesgo.

El canon mínimo que necesitas

La fórmula también se puede usar al revés: en lugar de preguntar cuánto rinde un canon, preguntar cuál es el canon más bajo con el que el inmueble todavía alcanza la rentabilidad neta que tú exiges. Es útil porque el canon es el supuesto más incierto, y te dice cuánto margen tienes si el mercado paga menos de lo que esperabas.

Con la administración como porcentaje de lo cobrado, la cuenta es:

Canon mínimo = (rentabilidad neta objetivo × inversión total + gastos fijos anuales) ÷ (12 × (1 − meses de vacancia ÷ 12) × (1 − porcentaje de administración))

Los gastos fijos anuales son todos menos la administración: condominio, mantenimiento y otros.

Con esos supuestos, el canon podría bajar de USD 400 a unos USD 336 antes de que la neta caiga por debajo del 5 %. Si los alquileres cerrados de la zona están cerca de ese mínimo, el margen es estrecho, aunque la bruta del anuncio parezca holgada.

Errores que inflan la rentabilidad

1. Dividir entre el precio y no entre la inversión total. En el ejemplo, eso solo ya suma 1,3 puntos a la bruta.
2. Usar el canon publicado. Los anuncios muestran cánones publicados, no de cierre; lo que se cierra suele negociarse. Trabaja con un rango basado en alquileres cerrados.
3. Suponer cero meses vacíos. Entre un inquilino y otro casi siempre hay tiempo muerto, reparaciones o búsqueda.
4. Mezclar mensual y anual. El condominio suele expresarse por mes y el mantenimiento por año. Pasa todo a anual antes de restar.
5. Mezclar monedas. Si el canon está en dólares y algunos gastos en bolívares, convierte todo a una sola moneda con la misma tasa y la misma fecha, por ejemplo la tasa oficial del BCV del día del cálculo, y anótala.
6. Calcular mal la administración. Si tu administradora cobra un porcentaje del canon pactado, aunque el inmueble esté vacío, introdúcela como monto fijo mensual; la calculadora aplica el porcentaje sobre lo cobrado.
7. Olvidar las cuotas extraordinarias. Una obra del edificio aprobada en asamblea puede comerse meses de ingreso neto. Pregunta por las de los últimos años.
8. Comparar la bruta de un inmueble con la neta de otro. Compara siempre la misma medida, calculada con los mismos criterios.

Qué significa para un inversionista

• Usa la bruta para filtrar y la neta para decidir. La bruta te dice qué anuncios merecen una segunda mirada; la neta, si ese inmueble encaja en tu plan.
• Tu umbral es personal. Depende de qué otra cosa podrías hacer con el dinero, con riesgo y liquidez comparables, y de cuánta incertidumbre toleras. No publicamos un porcentaje «correcto».
• La neta todavía es antes de impuestos. Lo que te quede en el bolsillo será menos, en una proporción que depende de tu situación tributaria.
• Haz el ejercicio con tres escenarios. Si solo calculas uno, terminas defendiendo ese número en vez de ponerlo a prueba. Puedes partir de la guía para comprar un apartamento para alquilar, que explica de dónde sacar cada dato.

Riesgos y limitaciones

• Es una foto de un año promedio. Los años reales no son promedio: uno puede tener una reparación grande y el siguiente ninguna.
• Lo que no entra en la fórmula también es riesgo: impuestos, financiamiento, apreciación o depreciación del inmueble y tipo de cambio.
• El resultado vale lo que valen los datos. Un canon inflado o una vacancia de cero producen una rentabilidad precisa y falsa.
• Los años para recuperar la inversión (cálculo simple) no miden el costo del tiempo. Recuperar USD 45.000 en 15 años no equivale a tener USD 45.000 hoy.
• No es una recomendación. Las cifras de esta guía son aritmética ilustrativa; ninguna describe un inmueble ni una zona real.

Qué todavía no sabemos

• No hemos comprobado fuentes de cánones de cierre ni de vacancia por ciudad que permitan proponer valores de referencia [PENDIENTE DE INVESTIGACIÓN: cánones de cierre y vacancia residencial por ciudad].
• No hemos documentado cómo tributa el ingreso por alquiler, en bolívares o en divisas, para poder incorporar una rentabilidad después de impuestos [PENDIENTE DE INVESTIGACIÓN: tratamiento tributario del ingreso por alquiler].
• Todavía no hay práctica suficiente para saber cómo cambiarán la vacancia y el costo de los conflictos con la ley de alquileres de agosto de 2026.

Cuando tengamos esos datos con fuente y metodología, los incorporaremos aquí y en la calculadora, con fecha.